O Instituto Pólis participou da redação de texto com críticas e ponderações sobre o Edital de Concorrência Internacional de Parceria Público-Privada para construção de habitações no Centro de São Paulo.

Em 28 de fevereiro, o governador Alckmin e o secretário Silvio Torres autorizaram o início do processo licitatório, que convoca a iniciativa privada para a construção de 20,2 mil unidades habitacionais no centro da cidade de São Paulo.

Segundo o Plano Municipal de Habitação elaborado em 2009, se encontram na área central de Sao Paulo 10.724 domicílios em favelas e 11.086 domicílios em cortiços, totalizando 21.810 domicílios em situação precária com famílias que se concentram na faixa de até 3 salários mínimos. Existem ainda 6.405 pessoas em situação de rua.

Considerando em média três pessoas por moradia, teremos um total de 71.880 pessoas que demandam moradia adequada na área central. Este é o retrato da demanda habitacional prioritária no centro de São Paulo. Além da demanda por habitação oriunda de moradias precárias é importante considerar também o número de moradores com comprometimento de renda com aluguel.
Esta região é responsável por 16,61% dos empregos formais da região metropolitana e 20% dos empregos formais do município de São Paulo, o que justifica a busca desta região para moradia, sendo assim a disputa por habitação nesta região será cada vez maior, aumentando o valor da terra.

Sendo assim, as intervenções públicas devem priorizar o atendimento à população que tem menor renda e que necessita de subsídio público para o acesso à moradia nesta região. A proposta da demarcação de ZEIS pelo Plano Direto Estratégico foi feita com o objetivo claro de atender a esta demanda. Entretanto, segundo as análises da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, as ZEIS disponíveis hoje já não serão suficientes para o atendimento desta demanda.

Considerando que a PPP proposta deve construir 20.221 unidades, seria possível resolver a precariedade das moradias citadas inicialmente, entretanto, destas apenas 6.560 estão destinadas às faixas de menor renda, excluindo ainda a faixa de renda de 0 a R$ 755,00.

Vale lembrar, que para estas faixas sem capacidade de comprometimento de renda, programas de locação social, que já foram experimentados na cidade, não estão sendo contemplados como modalidade desta PPP.
Neste contexto, esta intervenção, que pretende usar 67,56% do estoque de ZEIS 3 para o atendimento da demanda não prioritária de maiores faixas de renda, contraria os pressupostos estabelecidos no Plano Diretor em relacão à função social destas propiedades, contribuindo para a manutenção das precariedades das moradias em favelas e cortiços.

Por outro lado, não há sentido nenhum em atrair 20.000 novos domicílios para o centro, se mais de 20.000 domicílios, hoje habitados por pessoas que trabalham no centro e moram em condições precárias, forem deslocados para a periferia. Caso isto ocorra, os objetivos da PPP serão contrariados.
Política Habitacional, Estoque da ZEIS 3 e atendimento para as faixas de menor renda:
Um programa de habitação social do porte do programa de PPPs, que atua sobre áreas centrais sujeitas a processos de valorização e objetiva atender prioritariamente à população de menor renda, não pode ter como única modalidade de política habitacional a propriedade privada.

A curto ou médio prazo poderá ser iniciado um processo de repasse das habitações e a transferência do subsídio público para as classes mais altas, seja porque os moradores não conseguiram arcar com os custos do financiamento, ou porque foram induzidos a vender seus imóveis devido à valorização imobiliária.

Para essa camada da população é necessário que seja montado um parque de locação social (público ou em parceria com um empreendedor privado), onde os moradores paguem o aluguel de acordo com a renda.

No caso das ZEIS 3 C 016 (Sé), 72,09% da população mora em imóveis alugados e 85,27% possui renda inferior a 3 salários mínimos, o que evidencia as condições da população residente na área central, locatária de imóveis pelas condições financeiras de que dispõem e também pela mobilidade que o sistema de locação permite.

O argumento de que ‘o programa da Agência Casa Paulista não é o único programa habitacional a atuar no centro e pode ser desenvolvido em paralelo a outras iniciativas’ é questionável, pois ele compromete o estoque de potencial construtivo disponível das ZEIS 3, inviabilizando outros projetos habitacionais que poderiam vir a ser promovidos na região, como a locação social, tão necessária e eficaz para atuar sobre áreas de ZEIS 3.

Secretaria da Habitação | Casa Paulista

Em princípio, há duas alternativas para que essa questão possa ser equacionada: inserir no programa um percentual de habitações a serem destinadas ao programa de locação social (gerido pelo poder público ou em parceria com a iniciativa privada), com oferta de unidades habitacionais em número suficiente para atender prioritariamente os moradores das áreas de intervenção), ou reservar parte das áreas para um programa paralelo de locação social, a fim de garantir estoque de potencial construtivo para o atendimento das faixas de menor renda (0 a 3 salários mínimos) e o atendimento à população de 0 a 1 salário mínimo, não contemplada no programa de PPP.

Outro aspecto fundamental a se considerar é em relação às garantias de atendimento às famílias residentes e à destinação de apenas 20% das unidades para moradores da área central, o que inviabiliza as possibilidades de produção de moradia adequada para os atuais residentes de habitações precárias localizadas no centro da cidade.

Este percentual precisa ser revisto em função de dados concretos, a fim de mensurar as famílias que devem ser prioritárias no atendimento habitacional, iniciando-se pelos impactadas diretamente pela intervenção (em áreas a serem demolidas) e posteriormente para os que moram precariamente na região central (em cortiços, favelas e ocupações).

Gestão Participativa em ZEIS 3: Planos de Urbanização e Conselhos Gestores
A demarcação das ZEIS 3 pelo Plano Diretor Estratégico de 2002 foi feita sobre áreas subutilizadas, com incidência de cortiços e moradias precárias, a fim de melhorar a condição de vida da população residente e garantir sua permanência no centro da cidade, além de estimular a vinda de novos moradores para adensar estas áreas e otimizar o uso da infraestrutura existente.

Essas finalidades evidenciam a importância da elaboração de Planos de Urbanização das ZEIS e da formação dos Conselhos Gestores, exigências legais que favorecem a promoção de um espaço de interlocução e de controle social onde se garanta o equacionamento do impacto sobre os atuais moradores, o atendimento da demanda local, a formulação de projetos em concordância com a dinâmica existente e suas especificidades, o acompanhamento e a fiscalização do processo de atendimento habitacional e das realocações e a implementação das diretrizes urbanísticas estabelecidas.

De acordo com a legislação municipal, devem ser formados Conselhos Gestores em cada um dos perímetros de ZEIS para desenvolver e aprovar o Plano de Urbanização das respectivas áreas e acompanhar os processos de pré e pós-ocupação.

Estes conselhos devem ser formados a partir do momento em que o concessionário vencedor elabore uma primeira versão de seu plano de intervenção e devem necessariamente atuar ao longo de todo o processo de implementação do projeto, ou seja todo o período de vigência da concessão.

Os Conselhos Gestores devem possuir composição tripartite (poder público, moradores e sociedade civil organizada) a fim de não priorizar segmentos de maior poder, permitir o acompanhamento do debate por técnicos qualificados que assessorem a comunidade e impedir que a sociedade civil se coloque em nível hierarquicamente inferior no debate político institucionalizado.

Leia na íntegra o texto que foi publicado no site da Secretaria da Habitação de São Paulo.